Una Fannie Mae para la crisis climática doméstica

Jun 22, 2023

Tu casa está impulsando la crisis climática.

No es divertido pensar en ello, pero es verdad. Los acondicionadores de aire utilizan el 6 por ciento de la energía estadounidense y emiten alrededor de 117 millones de toneladas métricas de carbono a la atmósfera cada año. Calentar nuestros hogares añade otros 324 millones de toneladas de carbono al año. Hacer funcionar el calentador de agua, cortar el césped y mirar la televisión se suman al total. De hecho, de todas las cosas de la vida (conducir, comer o vivir), para la mayoría de las personas, su hogar es la mayor parte de su huella total de dióxido de carbono.

Por supuesto, es admirable que la gente quiera limitar su huella de carbono, especialmente en sus hogares. Pero las buenas intenciones no pagan las cuentas, y los paneles solares, las bombas de calor y las estufas eléctricas no son gratuitos. La gente necesita financiación si quiere hacer lo correcto para el planeta (y, en última instancia, para sus resultados).

Necesitamos hacer que esto sea fácil y asequible para la gente. Afortunadamente, la respuesta está ante nosotros. Necesitamos una entidad gubernamental que financie mejoras ecológicas en las viviendas. Necesitamos una Fannie Mae para la crisis climática que los estadounidenses luchan en sus hogares.

Nadie puede dudar seriamente de cuán efectivas son entidades como Fannie Mae para lograr objetivos políticos. Cuando Fannie Mae comenzó a ofrecer hipotecas fijas a 30 años en la década de 1940, el 43,6 por ciento de los hogares estadounidenses eran propietarios de sus casas. A finales de 2020, el 65,8 por ciento de los hogares estadounidenses lo hacían. En la actualidad hay aproximadamente 83 millones de hogares estadounidenses que son propietarios de su vivienda.

El rápido crecimiento de Fannie Mae fue resultado directo de que el mercado no atendía correctamente las necesidades de las masas. Los enormes sectores de soldados que regresaban de la Segunda Guerra Mundial no tenían un historial crediticio real (porque habían estado lejos luchando), por lo que los prestamistas tradicionales se mostraron reacios a llenar el vacío del mercado. El gobierno tuvo que intervenir. Como podemos ver en el resultado, fue un éxito enorme.

Ese crecimiento explosivo nunca habría ocurrido sin Fannie Mae. Fannie Mae y Freddie Mac se combinan para respaldar el 70 por ciento del mercado hipotecario de Estados Unidos. Lo más importante es que también proporcionan estandarización; El proceso de obtención de una hipoteca y los estándares utilizados para determinar la elegibilidad en Alaska no son tan diferentes de los de Texas, Nueva York o Massachusetts. El sistema requiere muchos menos abogados, contratos y formularios de los que requeriría sin un respaldo central. Reduce drásticamente los costos de transacción y hace que el proceso sea factible para muchas más personas.

Una entidad climática similar a Fannie Mae, entonces, podría ser útil; sin embargo, más que eso, es necesaria para las familias que buscan reducir su uso de energía y sus emisiones de gases de efecto invernadero. Las mejoras en el hogar para mejorar la eficiencia energética pueden resultar costosas. Comprar e instalar una bomba de calor cuesta en promedio $5,500. Los paneles solares cuestan un promedio de 16.000 dólares. Las ventanas energéticamente eficientes oscilan entre $ 300 y $ 1,000 cada una.

Como el ingreso promedio de un hogar estadounidense es de unos 71.000 dólares, la mayoría de las familias no pueden permitírselo todo a la vez. Sí, existen subvenciones gubernamentales e incentivos fiscales, pero aun así, la mayoría de las familias necesitarán financiación.

Sin embargo, si los costos son reales, también lo son los beneficios. La instalación de una bomba de calor podría evitar hasta 7,6 toneladas de emisiones de carbono por año y, al mismo tiempo, ahorrar una cantidad significativa de dinero al propietario. (Las bombas de calor son aproximadamente tres veces más eficientes que las calderas de gas). Cada panel solar residencial puede ahorrar 1,5 toneladas de dióxido de carbono por año. Los calentadores de agua solares pueden reducir las emisiones de carbono a la mitad. Estas reducciones, multiplicadas por decenas de millones de hogares, podrían reducir drásticamente la huella de carbono de Estados Unidos, al tiempo que ahorrarían a sus propietarios miles de millones de dólares en costos de energía Y ayudarían a Estados Unidos a alcanzar una independencia energética total al dejar de depender de los combustibles fósiles. Es proverbial una situación en la que todos ganan.

Ahora que el mundo va camino de agotar su presupuesto de carbono para finales de 2030 (es decir, las emisiones de carbono necesarias para provocar un aumento de temperatura promedio de 2 grados Celsius o más), debemos aprovechar todos los ahorros de carbono que podamos lograr.

Es más, estas mejoras tienen sentido desde el punto de vista financiero a largo plazo. Las bombas de calor se amortizan en cinco a siete años y, dependiendo de dónde viva, los paneles solares se pueden amortizar en unos ocho años. Incluso si a una familia no le importa un comino el cambio climático, aún puede obtener beneficios financieros de las tecnologías diseñadas para detenerlo.

Desafortunadamente, los inversores no se entusiasman con este tipo de rendimientos lentos y constantes. Soy uno de los más culpables de eso, ya que trabajo para una empresa de capital de riesgo que se centra en bienes raíces, tecnología inmobiliaria y la crisis climática, por lo que, al menos por ahora, es difícil para un hogar encontrar el financiamiento que necesita.

Sí, existen riesgos al establecer otra institución como Fannie Mae. Ninguna conversación sobre Fannie Mae está completa sin un examen de su papel en el colapso inmobiliario de 2008 y el consiguiente pánico financiero. Es posible que una entidad centrada en el clima pueda extenderse demasiado, ayudar a inflar una burbuja de inversión y, en última instancia, caer en la tutela gubernamental.

Tampoco fue gratis crear Fannie Mae. Sin embargo, Fannie Mae salió fortalecida de la tutela. Los políticos del New Deal que lo crearon no podrían haber imaginado que los limitados dólares que gastaron tendrían un impacto tan colosal en la propiedad de vivienda en este país.

Lo mismo sería cierto si Fannie Mae para el clima pudiera ayudar a revertir la amenaza existencial del cambio climático.

La batalla contra el cambio climático se librará y ganará en última instancia en el mundo construido. El gobierno federal debería garantizar que la gente tenga el dinero y la tecnología que necesita para prevalecer. Es bueno para los propietarios de viviendas y es bueno para el país en su conjunto.

Greg Smithies es socio y codirector de Climate Tech Investment en Fifth Wall, una firma de capital de riesgo que se centra en tecnología para la industria inmobiliaria global.

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